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現況問題分析

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一、 產權複雜:
  更新地區常因私有土地產權複雜、公有土地管理機關眾多、區內違建、占用問題嚴重,無有效規範,致都市更新先期投入風險高、處理時程不確定,民間業者投入意願低。另公有土地管理機關大多對於都市更新與土地開發等作業不甚瞭解,有待專業機構予以整合,透過成立單一機構,專業推動都市土地開發,將能加速土地之有效利用,增加效益。
   
二、 資金取得困難,降低民間業者投資意願:
 
(一) 土地並非實施者所有,無法向金融機構借貸,需準備一大筆周轉資金。
(二) 雖可成立都市更新投資信託公司發行證券,惟門檻高、需有專業能力,目前實務上沒有民間敢於嘗試。
(三)
現行不動產證券化條例並未將「開發型」納入。
   
三、 推動人力不足,無專責機構:
  內政部營建署都市計畫組第1科兼辦業務,相關辦理人員僅3人,推動人力明顯不足。
   
四、 中央無循環運用經費:
  都市更新條例中僅規定地方可成立都市更新基金,中央則無成立基金之法源。
   
五、 權利變換機制,亟待健全之估價制度配合:
  權利變換有賴於不動產估價制度,惟相關估價制度與技術仍尚待檢討。
   
六、 公權力亟待介入:
  現行相關都市更新法令大體完備,惟其成效不彰之主因,往往受制於少數不願配合之權利關係人,導致都市更新無法順利推展,因此,如何適時介入公權力,採徵收、區段徵收或市地重劃等方式實施,保障大多數人的權益,仍須有強而有力之政策引導。

 



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